주택연금으로 노후대책 완벽 준비하는 법

주택연금 가입 조건부터 수령액, 해지까지 완벽 가이드. 집에 잠긴 돈을 흐르게 만들어 편안한 노후를 준비하세요. 역모기지 활용법 총정리

목차

• 은퇴 후 닥치는 현실, 주택연금이 답이다
• 주택연금이란 무엇인가
• 주택연금 가입 조건과 방식
• 신탁 방식 vs 저당권 방식 비교
• 주택연금 해지 시 주의사항
• 주택연금이 노후 빈곤을 해결하는 이유
• 주택 다운사이징과 연계 전략
• 자주 묻는 질문

은퇴 후 닥치는 현실, 주택연금이 답이다

1차 베이비부머에 이어 2차 베이비부머까지 은퇴가 본격화되고 있습니다. 직장에 다닐 때는 매달 자동으로 들어오던 월급이 은퇴와 동시에 끊기면서 경제적 충격은 생각보다 큽니다. 국민연금 수령 시기는 1년씩 늦춰져 1969년생부터는 65세가 되어야 받을 수 있고, 그나마 금액도 충분하지 않은 것이 현실입니다.

수도권 중소 도시에 62제곱미터 아파트를 담보로 주택연금에 가입한 A씨의 사례를 보겠습니다. 그는 3년 전 가입 후 매월 103만원을 받고 있습니다. 국민연금과 기초연금을 합친 47만원의 두 배가 넘는 금액입니다. 가입 전에는 자식들에게 생활비를 받느라 눈치가 보였지만, 지금은 오히려 형편이 어려운 손주에게 용돈을 줄 수 있을 만큼 여유가 생겼습니다.

은퇴 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 집입니다. 집에 잠긴 돈을 흐르게 만들면 노후가 한결 편안해집니다.

주택연금이란 무엇인가

주택연금은 본인 명의의 주택을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 역모기지론입니다. 쉽게 말해 집을 담보로 하는 대출이지만, 일반 대출과 달리 평생 연금을 받을 수 있다는 점이 다릅니다.

아파트뿐만 아니라 주택법상 주택과 주거용 오피스텔도 가입이 가능합니다. 한국주택금융공사가 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 이 보증서를 근거로 매월 주택연금을 지급하는 구조입니다.

중요한 특징은 비소구 방식이라는 점입니다. 수령한 금액이 주택 처분 가격을 초과해도 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 반대로 받은 돈이 처분 가격보다 적으면 차액은 상속인에게 돌려줍니다.

수령 방식은 크게 확정 기간형과 종신형으로 나뉩니다. 종신형도 정액형, 초기 증액형, 정기 증가형 등 다양하게 선택할 수 있어 개인의 상황에 맞춰 활용할 수 있습니다.

주택연금 가입 조건과 방식

주택연금은 2007년 출시 이후 꾸준히 가입 조건이 완화되어 왔습니다. 초기에는 부부 모두 65세 이상이어야 했지만, 현재는 부부 중 연장자가 55세 이상이면 가입이 가능합니다. 주택 가격 요건도 6억원 이하에서 12억원 이하로 확대되었습니다.

다주택자도 보유 주택의 공시가격 합산이 12억원 이하라면 가입할 수 있습니다. 공시가격 12억원은 시세로 환산하면 약 17억원 수준입니다. 주택담보대출이 있는 경우에도 연금의 일부를 받아 대출을 상환하고 잔여분으로 연금을 받는 방식이 가능합니다.

월 수령액은 주택 가격이 높을수록, 가입 시점의 나이가 많을수록 커집니다. 따라서 본인의 상황에 맞춰 가입 시기를 전략적으로 결정하는 것이 중요합니다.

신탁 방식 vs 저당권 방식 비교

주택연금에는 두 가지 방식이 있습니다. 2021년 6월 이전까지는 저당권 방식만 가능했습니다. 저당권 방식은 주택에 근저당을 설정해 담보로 제공하는 방식입니다. 이 경우 가입자 사망 후 배우자가 주택연금을 계속 받으려면 공동 상속인인 자녀의 동의가 필요합니다.

자녀가 지금까지 받은 주택연금을 추가 비용까지 더해 갚으면 집의 소유권이 상속되는 구조입니다. 그러나 가입자 사망 후 배우자와 자녀 사이에 법적 분쟁이 잇따르면서 신탁 방식이 도입되었습니다.

신탁 방식은 등기상 소유자가 주택금융공사로 변경됩니다. 자녀 동의 없이 주택연금 수급권이 자동으로 배우자에게 넘어가는 장점이 있습니다. 또한 신탁 방식은 저당권 방식과 달리 임대가 가능합니다. 단, 보증금은 공사가 관리하며 정기예금 수준의 운용 수익을 제공하는 구조입니다.

하나금융그룹이 작년 5월 출시한 내집연금도 신탁 방식입니다. 금융 당국의 혁신금융서비스로 지정받아 12억원이 넘는 주택도 가입할 수 있다는 점이 특징입니다. 하나생명보험이 주택금융공사 역할을 하며, 하나은행에서만 가입할 수 있습니다.

주택연금 해지 시 주의사항

집값이 급등하면 주택연금 가입도 늘지만 중도 해지도 함께 증가합니다. 집값이 크게 올랐던 2021년에는 중도 해지가 4118건에 달했습니다. 최근 10년간 가입자 사망으로 인한 해지보다 중도 해지가 두 배 이상 많은 상황입니다.

중도 해지 시에는 받은 연금과 이자, 초기 보증료 1.5퍼센트, 매년 발생하는 연보증료 0.75퍼센트를 모두 합산해 갚아야 합니다. 매월 연금을 받았기 때문에 이자는 월 복리로 계산됩니다.

예를 들어 5억원짜리 집을 담보로 매월 150만원을 받다가 5년 후 해지하면 약 1억 1000만원을 갚아야 합니다. 실제로 받은 연금은 9000만원이지만 보증료와 대출 이자가 더해진 금액입니다. 따라서 주택 가격 상승분이 이런 추가 비용을 만회하고도 남는지 신중하게 계산해봐야 합니다.

주택금융공사의 주택연금은 해지 후 3년 이내 재가입이 불가능합니다. 가격 상승기에 해지했다가 집은 팔지 못하고 가격이 다시 하락해 손해를 보는 경우도 있습니다. 하나금융의 내집연금은 해지 후 즉시 재가입할 수 있지만 3회까지만 가능합니다.

주택연금이 노후 빈곤을 해결하는 이유

많은 연구기관이 주택연금에 주목하는 이유는 우리나라의 인구구조와 자산구조 때문입니다. 전체 인구 중 65세 이상이 20.3퍼센트이며, 10년 후에는 30퍼센트 안팎이 될 것으로 전망됩니다.

더 심각한 문제는 노인 빈곤율입니다. 2023년 기준 38.2퍼센트로 경제협력개발기구 38개 회원국 중 압도적 1위입니다. 노인 10명 중 4명이 중위소득의 절반 이하로 살고 있다는 의미입니다.

빈곤율은 처분가능소득이라는 현금 흐름으로 측정됩니다. 집이나 땅 같은 부동산 보유는 고려되지 않습니다. 우리나라 노인의 자가 보유율은 78.2퍼센트, 자가 점유율은 75.7퍼센트로 다른 연령대보다 높지만, 전체 자산에서 실물 자산이 차지하는 비중이 유독 높습니다.

한국은행이 작년 전국 55세에서 79세 주택 보유자 3820명을 대상으로 조사한 결과, 대부분이 주택연금을 알고 있었습니다. 그러나 가입을 꺼리는 이유로는 손실 우려, 상속 희망, 주택 가격 상승이 수령액에 반영되지 않는 구조 등을 꼽았습니다.

한국은행은 주택연금이 활성화되면 노인 빈곤이 완화되고 소비 촉진 등을 통해 경제에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 전망했습니다. 실제로 한국보건사회연구원의 2015년 연구에서도 주택연금이 노인 빈곤을 개선했다는 결과가 나왔습니다.

주택 다운사이징과 연계 전략

주택연금 가입 전에 집의 크기를 재고해볼 필요가 있습니다. 자녀가 성장한 후에는 부부 가구 또는 단독 가구가 될 확률이 높습니다. 거주 인원에 비해 큰 주택은 관리비 등 유지 비용 부담뿐 아니라 정서적 외로움의 원인이 될 수 있습니다.

2023년 고령층의 주택 다운사이징을 지원하는 제도가 도입되었습니다. 부부 중 1명이 60세 이상이며 1주택 보유자가 대상입니다. 공시가격 12억원 이하 집에서 더 저렴한 집으로 이사하면 그 차액을 개인형퇴직연금에 1억원까지 넣을 수 있습니다.

올해부터는 기초연금 수급자가 10년 이상 장기 보유한 부동산 양도 차익을 연금 계좌에 넣을 수 있고, 1억원 한도로 양도소득세가 10퍼센트 세액공제됩니다.

다만 고령자 입장에서 낯선 동네로의 이사는 사회적 고립이나 건강 악화로 이어질 수 있습니다. 맞춤형 주거 매물, 이사 및 입주 연계형 금융상품, 주택연금과의 연계가 필요합니다. 고액 자산가는 금융회사 상담이 가능하지만 중산층 이하는 그렇지 못하므로 거주 지역 노인복지센터가 적극 나서야 합니다.

이재명 대통령의 공약 중 가입 대상 주택 가격 요건 완화 등 6080 맞춤형 주택연금 확대 추진이 있습니다. 현재 일부 은행에 역모기지 상품이 있지만 종신형이 아니고 소구 방식이라 관심 밖입니다. 주택금융공사의 주택연금 대상 주택은 세법에 따라 2027년 말까지 재산세가 25퍼센트 감면됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 주택연금 가입 조건은 무엇인가요

부부 중 연장자가 55세 이상이고 공시가격 12억원 이하 주택을 보유하면 가입할 수 있습니다. 다주택자도 보유 주택의 공시가격 합산이 12억원 이하면 가능합니다. 주택담보대출이 있어도 일부를 받아 상환 후 잔여분으로 연금을 받을 수 있습니다.

Q2. 주택연금을 받으면 상속은 어떻게 되나요

비소구 방식이므로 수령한 금액이 주택 처분 가격을 초과해도 상속인에게 청구하지 않습니다. 받은 돈이 처분 가격보다 적으면 차액은 상속인에게 돌려줍니다. 신탁 방식을 선택하면 자녀 동의 없이 배우자에게 자동으로 수급권이 넘어갑니다.

Q3. 주택연금 중도 해지 시 손해가 큰가요

중도 해지 시 받은 연금, 이자, 초기 보증료 1.5퍼센트, 연보증료 0.75퍼센트를 모두 갚아야 합니다. 예를 들어 5억원짜리 집으로 월 150만원을 5년간 받았다면 약 1억 1000만원을 상환해야 합니다. 주택 가격 상승분이 이를 만회하는지 신중히 계산해야 합니다.

Q4. 신탁 방식과 저당권 방식 중 어떤 것이 유리한가요

신탁 방식은 자녀 동의 없이 배우자에게 자동으로 수급권이 넘어가고 임대도 가능합니다. 저당권 방식은 배우자가 계속 받으려면 자녀 동의가 필요합니다. 상속 분쟁 우려가 있다면 신탁 방식이 안전합니다.

Q5. 주택연금 가입자는 얼마나 되나요

현재 주택연금 가입자는 14만명 수준으로 가입 요건을 충족한 가구의 2퍼센트에 불과합니다. 대부분 주택연금을 알고 있지만 손실 우려와 상속 희망 때문에 가입을 망설이는 것으로 조사되었습니다.

편안한 노후, 주택연금으로 시작하세요

주택연금은 집에 잠긴 자산을 현금 흐름으로 바꿔 노후를 편안하게 만드는 효과적인 방법입니다. 가입 조건이 점차 완화되고 있고, 신탁 방식 도입으로 상속 분쟁 우려도 줄었습니다. 노후 준비에 고민이 있다면 주택연금을 적극 검토해보시기 바랍니다.

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